dsr dti, ltv 뜻과 계산기
재테크 DSR(Debt Service Ratio)의 개념에 대해서 간편하게 요약하면 자신이 연마다 갚아야 할 원리금 대비 소득의 적정성을 보는 지표인데, 50%의 DSR이라 함은 자기 소득의 절반을 부채와 이자를 갚는데 사용해야 해야하는 뜻입니다. 그렇기 때문에 DSR 수준이 너무 높은 차주들에게는 대출을 허락하지 않아서 가계가 지나친 채무 부담을 지지 않도록 하겠다는 취지입니다. 간략하게 식으로 정리하면 DSR은 아래 공식과 같습니다.
DSR = 가계대출 원리금상환액 / 연수익 보통 대출의 이자부담 수준만을 보는 DTI(Debt To Income)보다. 원금까지 반영한 실제 상환 부담을 더 잘 반영하기 때문에 대출 심사에 있어서는 더 엄격하고 까다로운 기준으로 작용하고있습니다.
DSR(Debt Service Ratio)
총 채무 원리금 상환 비율 DSR은 Debt Service Ratio 의 약자로 총 채무 원리금 상환 비율 입니다. 어렵지 않게 설명드리면 “나의 연 총 수익 중에 주택담보대출의 매년 상환 금액(원금+이자)과 등등 대출의 매년 상환 금액(원금+이자)이 차지하는 비율(%)” 입니다. DTI 와 거의 비슷그러나 DSR은 신용대출, 자동차 대출 등 기타대출의 매년 상환대출 한도액 계산 시 원금과 이자를 함께 적용하여 계산합니다! 부동산에 관심이 있는 분이나 관심이 없는 분이라도 요즘에 뉴스를 보면 DSR 40% 규제라는 내용의 기사를 많게 보셨을텐데요 이는 내 매년 총 수익 중에 대출로 인해 나가는 비용(원금+이자)의 총 합을 최대 40% 까지만 허용하겠다는 이야기 입니다.
LTV, DTI, DSR 계산 방법
그렇다면 LTV, DTI, DSR는 어떻게 계산할 수 있을까요? 최근들어 별도 부동산 계산도구 사이트를 통해 간편하게 LTV, DTI, DSR 을 계산해볼 수 있습니다. 부동산계산기로 DSR 계산해보기 먼저 연 소득(세전)을 입력하시고 기존에 가지고 있던 대출 정보(신용대출, 자동차대출 등…)를 입력합니다. 그리고 구매하려는 주택의 가격에 LTV를 반영해서 아파트담보대출 총액과 잔액을 동일하게 넣은 뒤 대출기간을 360개월(30년) 으로 입력 후 아래 DSR 계산을 누르시면 자동으로 계산됩니다.
이처럼 계산된 내용으로 기존 대출에 추가로 주담대를 얼마까지 받을 수 있는지 계산해볼 수 있습니다.
DTI 계산 방법
DTI = {(대출원리금 상환액 + 등등 별도의 부채의 매년 금융이자 상환액) / 연 소득} X 100
DTI는 아파트담보대출 1년치 원리금이 7백만 원이고 별도의 부채의 금융이자 상환액이 3백만 원이며 연 소득이 3천만 원이라면 DTI는 (7백만 원 + 2백만 원) / 3천만 원 X 100 = 30%가 됩니다. DTI가 높다는 말은 자신의 소득에 비해 부채가 많습니다.는 뜻입니다. 만약 자신이 사고자 하는 지역의 DTI가 40%인데 본인의 DTI가 40%를 넘는다면 소득을 늘리든지 아니면 부채를 줄이든지 해야 합니다.
자동차 할부금과 신용신용카드 미납 금액도 DTI 계산에 포함되어 은행에 따라 계산 방법이 조금씩 다르며 DTI 규시스템 지역에 따라 다르니, 주택담보대출을 받기 전에 잘 알아보시고 은행에 가시는 것이 좋을 듯합니다.
DSR 뜻
마지막으로 부동산 얘기가 나올 때 항상 빠지지 않는 용어인 DSR 이다 DSR는 Debt Service Ratio의 약자로 총부채원리금상환비율이라고 부르기도 한다 한 개인이 가지고 있는 모든 빚 (대출)을 기준으로 빌릴 수 있는 돈의 맥시멈 (최대한도) 을 결정하는 것입니다. DSR 계산시 대출은 모든 대출을 고려한다 대표적으로 학자금대출, 마이너스통장, 자동차할부, 카드론 (신용신용카드 대출) 등이 있다 참고로 마이너스통장의 경우 전체 한도가 대출금으로 고려됩니다.
받을 수 있는 아파트담보대출 계산해보기
쓰다보니 설명이 조금 길어졌는데, 실제 계산을 위해 지난 번 포스팅에서 예시로 들었던 매물과 가상의 인물로 간편하게 주택담보대출을 계산해보겠습니다. 지난 포스팅에서 지우, 이슬, 웅이가 피카츄 아파트, 꼬북이 아파트를 구매할 때 LTV 한도를 계산했었는데 이번 포스팅에서 설명드린 내용인 DSR 40% 규제를 적용하면 실제 LTV 최대 금액만큼 대출이 가능한지 확인해보겠습니다. 먼저 지우의 연 수익 6천만원과 기존 신용대출 1천만원을 입력하고, 피카츄 아파트 구매를 위한 LTV 최대치인 3억 6천만원을 30년 원리금균등상환으로 입력해보겠습니다.
이처럼 계산된 지우의 DSR은 36.72%로 DSR 40% 내에 들기때문에 LTV 최대 금액인 3억 6천만원까지 주택담보대출을 받을 수 있을 것으로 보입니다.